Notice: Undefined index: HTTP_ACCEPT_ENCODING in /home/alireza/domains/ejarechi.com/public_html/index.php on line 16
قوانین اجاره املاک - اجاره چی

قوانین اجاره املاک

يکي از قراردادهايي که اشخاص تنظيم مي کنند قرارداد اجاره است. که قوانين مربوط به آن هر از چند گاهي دچار تغيير و تحول میگردد. در اين مطلب به آخرين مقررات مربوطه و نحوه تنظيم قرارداد اجاره و راه هاي پيشگيري از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضايي مي پردازيم. اما قبل از شروع به بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376/5/26 تعريف قانوني اجاره و بعضي کلمات حقوقي به زبان ساده را ارائه مي کنيم.
.
تعريف اجاره
اجاره عقدي است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عين مال موضوع اجاره مي شود.
اجاره ممکن است نسبت به اشيا مانند اتومبيل، خانه يا حيوان يا انسان باشد مانند آنکه شخصي بخواهد از منزل ديگري استفاده کند و آن را براي مدتي اجاره کند.
تعریف مستأجر: اجاره کننده
تعریف موجر: اجاره دهنده
تعریف عين مستأجر: مورد اجاره
تعریف مال الاجاره: اجاره بها
 
نکاتي در مورد اجاره اماکن مسکوني
1)
در اجاره مسکن بايد مدت اجاره مشخص باشد وگرنه اجاره باطل است.
معمولاً مدت اجاره ها يکسال تعيين مي شود.
مدت اجاره از زمانی شروع مي شود که بين موجر و مستأجر توافق میگردد و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذکر نشود، از زمان تنظیم قرارداد محسوب خواهد شد.
2)
لازم نيست که موجر مالک عين مستأجره باشد، ولي بايد مالک منافع آن باشد.یعنی اگر فردي خانه اي را از ديگري اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن ذکر شده باشد.
3)
اگر بعد از قرارداد معلوم شود که مورد اجاره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد.
البته اگر موجر رفع عيب کند به نحوي که به مستأجرمتحمل ضرري نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عيب در مدت استفاده از مورد اجاره اتفاق افتد، مستأجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4)
موجر نمي تواند در مدت اجاره در مورد اجاره تغيير دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتي داشته باشد که تأخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمي تواند مانع اين امر شود حتي اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستأجر مي تواند از حق فسخ استفاده کند.
5)
تعميرات و کليه مخارجي که در مورد اجاره براي امکان بهره برداري از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينه هاي مربوط به اسباب و لوازمي که براي استفاده از مورد اجاره ضروري است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن يا شوفاژ و…..
6)
اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداري کند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براي موجرمحفوظ است.. براي مثال به جاي استفاده و مصرف خانگي از برق، مصرف صنعتي از برق داشته باشد.
7)
مستأجر بايد در زمان هاي تعيين شده در قرارداد،مبلغ اجاره را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسيد دريافت کند.
8)
اگر مستأجر از مورد اجاره در غير موردي که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
براي مثال در قرارداد اجاره ذکر شده که اين مکان براي استفاده مسکوني به اجاره داده مي شود ولي مستأجر از آن استفاده تجاري کند.
9)
قرارداد اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف مي شود و اگر بعد از پايان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد بايد به موجر اجاره بهايي که معادل اجاره بها مکاني که شبيه آن مکان است، بپردازد حتي اگر از آن استفاده نکند.
10)
عقد اجاره با فوت موجر يا مستأجر باطل نيست اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می گردد.
11)
اگر مستأجر مورد اجاره را به فرد ديگري اجاره دهد اجاره باطل يا فسخ نمي شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ راذکر کرده باشد.
12)
اگر مستأجر بدون هماهنگی موجر در مورد اجاره تعميراتي کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13)
اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني که اجاره کرده ساخت و ساز کند يا درختي بکارد موجر حق دارد که آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود مستأجر ملزم به جبران خسارت خواهد بود.
14)
تنظيم قرارداد اجاره هم به صورت عادي و هم رسمي ممکن است. معمولاً افراد به صورت عادي در آژانس هاي مسکن اقدام به تنظيم قرارداد مي کنند.
بايد توجه داشت که اولاً براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي حتماً دو نفر به عنوان شاهد ذيل سند اجاره را امضا کنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند.
ثانياً، صرف تنظيم قرارداد در فرم هاي چاپي يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي شدن آن نمي شود و تأثيري در ماهيت آن ندارد.
15)
قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضا موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به امضا برسد.
هر گاه موجر يا مستأجر به نمايندگي از ديگري قرارداد تنظيم کند بايد توجه داشت شخصي که خود را به عنوان نماينده معرفي مي کند، دليل نمايندگي او بايد به رؤيت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود.
پس اگر فردی خود را وکيل همسرش به عنوان موجر معرفي مي کند بايد وکالت نامه رسمي مبني بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوي او ارائه دهد.
16)
پس از پايان مدت قرارداد اجاره اگر مستأجر از تخليه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخليه صورت خواهد گرفت.
براي تخليه اگر سند عادي باشد بايد نکات زير رعايت شود.
درخواست براي تخليه به شوراهاي حل اختلاف يا حسب مورد دادگاه محل ارائه و شامل بر نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستأجر و مشخصات عين مورد اجاره مشخصات و تاريخ سند اجاره و کپي برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپي برابر اصل شده سند مالکيت ملک، است.
نمونه درخواست:
احتراماً اينجانب………. فرزند……….. ساکن……….. يک باب منزل مسکوني را واقع در خيابان……….. به پلاک ثبتي……. به موجب قرارداد عادي اجاره مورخ……….. به آقاي……….. فرزند………... از تاريخ…………. لغايت……….. به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاريخ پايان مدت اجاره و عدم تخليه مورد اجاره تقاضاي تخليه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. کپي مصدق سند مالکيت و سند اجاره پيوست است.
17)
شوراي حل اختلاف يا دادگاهي که به درخواست رسيدگي مي کند با احراز مالکيت يا ذينفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد کرد.
پس از ابلاغ اين دستور توسط مأمورين به مستأجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام کند.
18)
اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و……... از مستأجر دريافت کرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند يا وجه به مستأجر است.
19)
اگر قرارداد اجاره رسمي باشد براي تخليه مورد اجاره درخواست صدور اجرائيه از دفتر خانه اي که قرارداد اجاره را تنظيم کرده به عمل مي آيد و دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجرائيه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايره اجراي اسناد رسمي اداره ثبت اسناد و املاک محل مي فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکيل پرونده و صدور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام مي کند و مأمور اجرا نيز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائيه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام کند.
20)
اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره بها يا بدهي شارژ و………. باشد نمي تواند راساً نسبت به برداشت اين مبلغ از وديعه اي که نزد اوست اقدام کند بلکه مي تواند براي رسيدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ وديعه تا سقف 10.000.000 ريال در صلاحيت شوراي حل اختلاف است) و با تقديم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا کند.

 

تحریریه اجاره چی